سرقفلی به زبان ساده مبلغی است که مستأجر در بدو ورود به عین مستاجره به مالک پرداخت می کند و در قالب یک قرارداد توافقی مالک منافع محل تجاری با اجاره بهای جزئی می شود در حالی که حق کسب و پیشه بر اساس قانون برای مستاجری که رابطه استیجاری او در زمان قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ شروع شده به صورت اتوماتیک ایجاد می شود و اراده طرفین دخالتی در ایجاد حق کسب و پیشه ندارند حال انکه که سرقفلی با اراده طرفین برای مستاجر محل ایجاد می شود قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ عده زیادی از حقوقدانان و قضات اعتقادی به تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه نداشتند اما بعد از تصویب قانون اخیرالذکر اعتقاد به تفاوت سرقفلی و حق کسب پیشه در میان صاحب نظران تقویت شد به طوری که در حال حاضر دادگاه ها در ارزیابی حقوق مستاجرین نسبت به عین مستاجره به شدت وسواس به خرج داده و صراحتاً ارزیابی یکی از این حقوق یا هر دوی آنها را به کارشناسی ارجاع می دهند و کارشناسان نیز حسب ارجاع دادگاه سرقفلی یا حق کسب پیشه یا هر دو این حقوق را ارزیابی می کنند و در نهایت بعد از اعتراض های طرفین در تخلیه محل های سرقفلی این نظریه های کارشناسی مبنای حق مستاجر قرار می گیرند

نکته؛ لازم به یادآوری است که صلح نامه فی مابین مستاجرسابق و مستاجر جدید را به هیچ وجه نمیتوان دلیل پرداخت سرقفلی تلقی کرد تنها زمانی مستاجر میتواند مدعی سرقفلی باشد شخصا یا مستاجر سابق مدرکی دال بر پرداخت سرقفلی به مالک فعلی یا مالک سابق ارائه دهد بنابراین صرف ارائه صلحنامه از طرف مستاجر حاکی از پرداخت سرقفلی به مالک نیست چه بسا این صلحنامه بین مستاجر سابق با مستاجر جدید باشد

 سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه و تجارت

همانگونه که در بخش دوم این نگارش گفتیم اجاره اماکن تجاری برابر قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ حقی به نام «حق کسب و پیشه و تجارت» را برای مستأجر ایجاد می‌کرد که بنابه عقیده برخی صاحب نظران این حق برای مستأجر حق تقدم در اجاره را موجب می‌شد.

چنانکه بعد از گذشت مدتی مستأجر بدون توجه به مدت اجاره (با توجه به اینکه مدت در قانون یاد شده دارای اهمیت نیست) با داشتن حق انتقال به غیر می‌توانست منافع مستأجره را در کنار حق کسب و پیشه به موجب ماده ۱۹ قانون مذکور به دیگری انتقال دهد و در غیر این صورت با پرداخت مبلغی تحت عنوان حق مالکانه، رضایت مالک را برای انتقال جلب نماید.

جالب توجه اینکه این انتقالات در عرف اغلب تحت عنوان سرقفلی صورت می‌گیرند و متأسفانه حرفی از واگذاری حق کسب و پیشه به میان نمی‌آمد.

به این ترتیب سرقفلی عرفی که به صورت اتوماتیک در عرف پدیدار شده بود از مقررات مربوط به حق کسب و پیشه و تجارت استفاده می‌کرد و نتیجه این رویه چنین شد که هر روز فاصله بین سرقفلی و حق کسب و پیشه کمتر و کمتر گردید و برخی را به این فکر انداخت که هیچ تفاوتی بین سرقفلی و حق کسب و پیشه وجود ندارد و ماحصل این عقیده آن‌جا ظاهر شد که برخی با این استدلال که سرقفلی زمانی قابل مزایده است که مستأجر استحقاق آن را داشته باشد، با مزایده و حتی توقیف سرقفلی به مخالفت برخاستند.

حال آنکه حقی که به این شکل ایجاد گردیده و مورد نقل و انتقال قرار می‌گیرد حق کسب و پیشه است و مقررات حاکم بر آن نیز قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می‌باشد.

بی‌شک به این دلیل برخی از اندیشمندان از استحقاق مستأجر حرف زده و شرایط تحقق سرقفلی را شرط مزایده آن دانسته‌اند.

سرقفلی چیست